ASTE GIUDIZIARIE

INFORMAZIONI SULLE VENDITE IMMOBILIARI

1. HO VISTO SUL GIORNALE UN ANNUNCIO PER UN IMMOBILE CHE MI INTERESSA. COSA DEVO FARE?

Il primo passo è quello di procurarsi l’ordinanza di vendita, le “Norme Generali in tema di vendite Immobiliari“ e la perizia.
Dalla ordinanza di vendita si può sapere quali beni si vendono, la data ed ora della vendita e il prezzo. Nella perizia si trovano invece la descrizione analitica del bene e la valutazione che ne ha dato il perito. Si devono poi leggere attentamente le “Norme generali in tema di Vendite immobiliari“, allegate all’ordinanza, nelle quali si stabilisce come e dove presentare la domanda di partecipazione alla asta, e a quali condizioni si vende il bene. Per procurarsi la perizia, l’ordinanza e le Norme generali in tema di vendite immobiliari, è possibile collegarsi al sito Internet Esecuzioni&fallimenti (http\\www.esecuzioniefallimenti.com), da dove possono essere “scaricate“. E’ possibile infine consultare i documenti presso l’Ufficio Vendite Immobiliari presso il Tribunale e chiederne una copia soggetta al pagamento dei diritti di cancelleria.

2. L’IMMOBILE MI INTERESSA. POTREI VEDERLO?

Si. Se nell’annuncio è indicato un Curatore o un Custode, telefonare al numero di telefono per prendere un appuntamento. Il custode o curatore accompagna l’interessato a visitare l’immobile fornendo copia della piantina e della perizia e dando tutti i chiarimenti richiesti oltre al modulo per la presentazione dell’offerta presso l’Ufficio Vendite Immobiliari.

3. OLTRE AL PREZZO, QUALI SPESE DOVRÒ PAGARE?

La vendita è soggetta alla normali imposte catastali e di registro (9 % per la seconda casa, 3% per la prima casa, oppure Iva _________). Non si paga però il notaio (salvo che si chieda un mutuo) e non si paga un mediatore. Se il debitore non ha pagato il condominio, potranno essere chieste all’acquirente le spese condominiali relative all’anno in corso al momento della vendita ed all’anno precedente (nelle perizie più recenti è indicato l’importo annuo di tali spese). Di tali possibili oneri si tiene d’altra parte conto nello stabilire il prezzo base d’asta (vi è una riduzione forfettaria del 15% sul valore di mercato).

4. MA LE IPOTECHE E I PIGNORAMENTI, POI RESTERANNO A MIO CARICO?

No. Il giudice, al momento del trasferimento, con un suo ordine, fa cancellare tutte le ipoteche e i pignoramenti, senza spese per l’acquirente: l’immobile arriverà dunque a chi lo acquista libero da questi oneri. Occorre invece fare attenzione a eventuali domande giudiziali (liti relative all’immobile). In questi casi la eventuale sentenza che decida tale causa può essere fatta valere anche contro l’acquirente. Però tali domande devono risultare dai Registri Immobiliari, non vi sono quasi mai, e, se vi sono, sono comunque indicate nella perizia e nel certificato notarile che la accompagna.

5. DOPO AVERLO ACQUISTATO, QUANDO POTRÒ ENTRARE NELL’IMMOBILE?

Dipende: bisogna distinguere due ipotesi. Prima ipotesi: l’immobile è occupato dal medesimo proprietario (debitore) o da un terzo senza contratto di locazione o con contratto successivo al pignoramento. In questo caso il giudice, già all’atto della pronuncia dell’ordinanza di vendita, ha emesso un ordine di rilascio di cui il custode sta curando l’esecuzione. E’ ragionevolmente prevedibile che l’immobile sia realmente liberato in prossimità della data di pagamento del prezzo. Seconda ipotesi: l’immobile è locato con un contratto registrato o comunque concluso prima del pignoramento prevedente un congruo canone. In tal caso il contratto seguirà il suo corso normale sino alla scadenza: è come se fosse un immobile normalmente locato (nella perizia è in genere indicata la scadenza del contratto).

6. COME SI FA A PRESENTARE LA DOMANDA PER PARTECIPARE ALL’ASTA?

Si inserisce la domanda (il modulo si può ritirare in Tribunale, all’Ufficio Vendite Immobiliari, o da Internet o dal Fax) in una busta, insieme ad un assegno pari al 10% del prezzo che si offre (non inferiore a quello indicato nell’annuncio o nell’ordinanza). Nella domanda va indicato il nome, cognome e codice fiscale dell’offerente; il bene; il prezzo offerto. L’assegno deve essere circolare e non bancario e va intestato alla procedura (il nome della procedura si trova nella prima pagina della ordinanza di vendita). Sulla busta si scrive solo la data dell’asta (non l’ora), il nome del giudice e un motto (un nomignolo, uno pseudonimo, una frase) che consenta a chi la presenta di riconoscere la propria busta al momento della apertura delle offerte. L’Ufficio Vendite, se richiesto, rilascerà ricevuta della busta chiusa (non del suo contenuto, che resta ignoto alla Cancelleria); la busta sarà conservata in cassaforte sino al giorno della vendita. ATTENZIONE: una volta presentata l’offerta non si può più ritirarla: se si cambia idea si perde la cauzione depositata (salvo che qualcun altro non offra di più). Una volta presentata l’offerta è OBBLIGATORIO presentarsi alla udienza: altrimenti l’immobile potrebbe anche essere venduto ad altri, che hanno fatto una offerta minore: e chi non si è presentato dovrebbe anche dare la differenza. L’ OFFERTA DEVE ESSERE FATTA A NOME DI CHI VUOLE INTESTARSI L’IMMOBILE: NON SI POTRA’ INTESTARE L’IMMOBILE A PERSONA DIVERSA DA QUELLA CHE HA FIRMATO L’OFFERTA. E’ necessario quindi decidere, prima di presentare l’offerta, se si vuole intestare il bene ai figli, alla propria società ecc..

7. COSA ACCADE IL GIORNO DELL’ASTA?

All’ora prevista, fuori dall’aula dove si tiene la vendita, si annuncia il nome della procedura e l’indirizzo dell’immobile, e si invitano gli offerenti ad entrare. Ciascun offerente indica al giudice la propria busta, e si procede alla apertura della busta. Se c’è un solo offerente, l’immobile viene aggiudicato direttamente a lui, al prezzo offerto. Se ci sono più offerte, si fa un’asta partendo dall’offerta più alta. Vince chi offre di più. Da questo momento vi saranno 60 giorni per pagare il saldo prezzo e le imposte. Dopo la vendita all’acquirente sarà comunicato l’importo esatto delle imposte da pagare e sarà spiegato come pagare (in genere, un bonifico bancario). Una volta pagato il prezzo e le imposte, il giudice, entro 10 giorni, emetterà il “Decreto di trasferimento“ (equivalente all’atto notarile); dopo la registrazione (circa 1 mese), una copia ne sarà inviata all’indirizzo dell’acquirente a mezzo raccomandata.

8. VORREI INTESTARE L’IMMOBILE A MIO FIGLIO (MOGLIE, MADRE, GENITORI, ALLA MIA SOCIETA’, ECC). COME DEVO FARE?

Nell’offerta deve essere indicato il nome di tutti i futuri intestatari e tutti la devono firmare (per le società, firmerà il legale rappresentante). Tutti gli intestatari devono poi essere presenti all’udienza di vendita. Non è possibile modificare gli intestatari dopo aver presentato l’offerta, salvo presentando un’altra offerta, purché nei termini. Le persone che non sono indicate nell’offerta, non potranno poi diventare intestatarie del bene (eccetto che si tratti del coniuge in regime di comunione dei beni, per il quale è un effetto automatico di legge). Se uno degli intestatari indicati nell’offerta non può partecipare alla udienza di vendita, dovrà rilasciare procura notarile a chi partecipa all’asta. E’ anche possibile fare una offerta per persona da nominare (cioè senza indicare nell’offerta a chi sarà poi intestato il bene). Ciò in genere si fa per motivi di riservatezza. Però, in questo caso, è necessario che alla udienza di vendita partecipi, in rappresentanza dell’offerente, un avvocato (non è sufficiente che partecipi una persona che non sia avvocato) . Si sconsiglia questa soluzione, per evidenti motivi di costi, salvo che non vi siano speciali ragioni.

9. HO ALTRI DUBBI / DOMANDE DA FARE. A CHI POSSO RIVOLGERMI?

Al Curatore o al Custode (il nome e il numero di telefono sono indicati nel singolo annuncio sul giornale). All’Ufficio Vendite Immobiliari o nella sezione Fallimentare presso il Tribunale.