1) È consentito visionare i beni posti all'incanto?

Va premesso che i beni oggetto di asta giudiziaria vengono preventivamente ispezionati, descritti e stimati da un Professionista nominato dal Tribunale il quale, a seguito di sopralluogo, deposita agli atti una dettagliata consulenza tecnica.

Si precisa che i Tribunali, consapevoli delle difficoltà in capo ai possibili acquirenti di contattare il debitore esecutato, si stanno orientando nella prospettiva di nominare apposite figure di custodi degli immobili pignorati, onde consentire l'accesso ai locali da parte dei soggetti interessati.

Per ovvie ragioni, ove ordinato dal Giudice, il custode giudiziario deve evitare che gli interessati all'acquisto entrino in contatto tra loro: a tal fine è consigliabile concordare la visita con molto anticipo.

2) Quando l'aggiudicazione diventa definitiva?

È necessario distinguere tra:

• asta con incanto: l'aggiudicazione non è definitiva fino a quando non sono trascorsi 10 giorni dall'incanto. Entro tale termine, chiunque può presentare offerta scritta (munendosi di apposito modulo) per l'acquisto dell'immobile oggetto dell'esecuzione per un prezzo superiore di almeno un sesto rispetto a quello di aggiudicazione (art. 584 c.p.c.). In tal caso il professionista delegato fisserà un nuovo incanto, al quale potranno partecipare nuovamente tutti gli interessati, previa domanda di partecipazione. Sono esentati dal presentare ulteriore domanda di partecipazione l'aggiudicatario provvisorio (decaduto) e l'offerente in aumento, che parteciperanno così di diritto al nuovo incanto. L'avviso di nuovo incanto sarà loro notificato a cura del professionista delegato;
• asta senza incanto: in questo caso non si applica il termine di dieci giorni e l'acquisto diventa definitivo ad avvenuta aggiudicazione

3) Cosa devo fare se mi aggiudico l'immobile?

Nel caso di aggiudicazione è necessario:

• depositare sul libretto bancario della procedura (lo stesso dove è stata versata la cauzione) il residuo prezzo e l'importo delle spese per il trasferimento (che sarà comunicato entro 10 giorni dall'aggiudicazione) nel termine fissato dall'ordinanza di vendita (di regola entro 60 giorni);
• entro lo stesso termine portare presso l'Associazione Notarile per le Esecuzioni Immobiliari (Palazzo di Giustizia) la ricevuta di avvenuto versamento.

4) Una volta aggiudicato l'immobile devo pagare ulteriori spese oltre al prezzo di aggiudicazione?

Si veda quanto già esposto alla pagina 13 sotto la voce "Spese".

5) A quanto ammontano le spese di trasferimento per i beni acquistato all'asta ?

All'atto di presentazione della domanda di partecipazione all'incanto vengono versati n. 2 assegni circolari: ciascuno per un importo del 20% del prezzo base d'asta.

Uno di tali assegni viene poi utilizzato dal professionista delegato come fondo spese per le operazioni di trasferimento.

Il professionista cura, infatti, tutte le incombenze che seguono la firma del decreto di trasferimento (registrazione, trascrizione, comunicazioni varie, voltura etc…) attingendo le somme necessarie dal predetto fondo spese.

Di prassi, l'entità di spese e di onorari oscilla tra il 10% e il 15 % circa del prezzo finale di aggiudicazione (in caso di concessione dei benefici per la prima casa anche meno), determinando così la restituzione di un limitato residuo a favore dell'acquirente.

6) L'acquisto dell'immobile all'asta è soggetto a I.V.A.? o ad imposta di registro? e in quali termini?

Se l'espropriazione colpisce una società (o in generale una persona giuridica) al trasferimento si applica l'I.V.A. (al 10% o al 20% secondo la funzione dell'immobile in seno all'oggetto sociale).

In caso contrario si applica l'imposta di registro (al 10% o al 3% se si tratta di acquisto di prima casa ).

Nel caso, invece, di acquisto di alberghi o simili, l'ufficio delle entrate di Sulmona sembra essersi orientato per l'applicazione dell'imposta di registro qualificando il trasferimento alla stregua di una cessione di azienda o di ramo di essa.

E' comunque opportuno verificare preventivamente tramite l'Ufficio competente l'esattezza di quanto esposto.

7) Se desidero usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa cosa devo fare?

La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa va tempestivamente espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa. All'atto di deposito della bozza del successivo decreto di trasferimento da parte del professionista delegato, allo stesso va rilasciata apposita dichiarazione.

8) Se mi aggiudico un immobile che è occupato da persone o cose, chi ne cura la liberazione?

Se il Giudice dell'esecuzione ha ordinato la liberazione dell'immobile (è opportuno controllare l'ordinanza di vendita e, comunque, chiedere sempre informazioni al custode giudiziario) il custode procede alle attività necessarie -a spese della procedura- e il bene sarà consegnato libero da persone e/o cose.

Se, invece, non interessa avere l'immobile libero, è necessario comunicarlo per iscritto alla Cancelleria delle esecuzioni immobiliari solo a seguito dell'aggiudicazione e al versamento del residuo prezzo.

Se l'immobile non può essere consegnato libero (ad es. perchè affittato o locato a terzi muniti di validi contratti anteriori al pignoramento) l'ordinanza di vendita non contiene l'ordine di liberazione e la pubblicità indica, chiaramente, la ragione della valida occupazione da parte del terzo.

In questi casi, non frequenti ed espressamente indicati nella pubblicità, il prezzo-base è già scontato. Ne consegue che già prima di formulare l'offerta, si è in grado di sapere se l'immobile verrà consegnato libero o meno; in ogni caso, il custode fornirà tutte le informazioni anche con riguardo a tempi e modalità di liberazione.

9) Quando diventerò proprietario dell'immobile che mi sono aggiudicato?

L'atto di trasferimento della proprietà è il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell'esecuzione (di regola, 60-90 giorni dopo il pagamento del prezzo).

Se l'immobile è già stato liberato dopo il versamento del residuo prezzo, si può richiedere al Giudice dell'esecuzione di essere nominato custode (senza compenso) dei beni che ci si è aggiudicati anche prima dell'emissione del decreto di trasferimento.

10) A chi devo rivolgermi per ottenere le chiavi dell'immobile che ho acquistato all'asta?

Posto che la proprietà dell'immobile si trasferisce solo con il deposito del decreto di trasferimento sottoscritto dal Giudice dell'esecuzione -e non con il pagamento del prezzo di aggiudicazione- la consegna delle chiavi del bene trasferito (o dell'immobile stesso) è questione che esula dalla procedura di esecuzione immobiliare.

Il decreto del Giudice costituisce di per sè TITOLO ESECUTIVO che consente di agire per l'immediato rilascio dell'immobile. Occorre quindi contattare direttamente il debitore esecutato per concordare un rilascio bonario del bene occupato da persone e/o cose.

In caso di difficoltà occorre rivolgersi ad un legale che procederà, se necessario, all'immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario (ex artt. 605 e ss. c.p.c.).

In ogni caso è prudente predisporre un verbale di rilascio, con l'indicazione dei beni che momentaneamente restano custoditi dall'aggiudicatario.

Nel caso in cui l'immobile abbia un custode nominato dal Tribunale, sarà sufficiente contattare lo stesso per la consegna delle chiavi e dell'immobile, salvo che il debitore esecutato non sia stato autorizzato dal Giudice a occupare il bene. In quest'ultimo caso sarà necessario ottenerne il consenso pacifico.

Qualora, invece, l'occupante non dovesse mostrarsi collaborativi, il custode provvederà al rilascio forzoso.

11) Su chi gravano le spese di condominio relative agli anni precedenti l'acquisto all'asta?

L'art. 63 delle disp. att. del codice civile precisa che "…chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" .

Per anno in corso si considera l'anno in cui viene firmato il decreto di trasferimento dell'immobile esecutato (es. l'asta si tiene il 28 ottobre 2003, come da relativo verbale del professionista delegato. L'aggiudicatario, divenuto definitivo, effettua il pagamento integrale del prezzo il successivo 25 novembre 2003. Il Giudice dell'esecuzione firma il decreto di trasferimento e lo deposita in Cancelleria il 12 febbraio 2004. L'aggiudicatario è tenuto in solido con il precedente proprietario a pagare gli oneri condominiali per il 2003 e per il 2004).

12) Una volta aggiudicato l'immobile all'asta, è possibile farlo intestare ad altra persona nel decreto di trasferimento del Giudice (ad esempio direttamente ai figli)?

No, l'immobile aggiudicato sarà trasferito al soggetto che ha partecipato personalmente all'incanto.

L'unico modo per consentire il trasferimento dell'immobile ad altra persona è quello di partecipare per conto della stessa. Ciò è possibile con una procura speciale notarile da allegare alla domanda di partecipazione all'incanto.

13) E' possibile acquistare l'immobile all'asta direttamente a favore del figlio minore?

E' possibile ma occorre partecipare quale procuratore speciale e con espressa autorizzazione del competente Giudice Tutelare.

14) Io e mio marito siamo sposati in comunione legale dei beni, dobbiamo partecipare entrambi all'asta?

No, è sufficiente che partecipi uno dei coniugi; l'immobile eventualmente aggiudicato entrerà automaticamente nella comunione.

15) Io e mio marito siamo sposati in comunione legale dei beni, c'è possibilità di evitare che l'acquisto di un immobile all'asta cada automaticamente in comunione?

Sì, il coniuge che desidera risultare titolare esclusivo del bene aggiudicato all'asta dovrà partecipare singolarmente alla gara.

Nel verbale d'asta il professionista delegato darà atto della presenza dell'altro coniuge e dovrà espressamente dichiararsi che l'acquisto dell'immobile viene compiuto con l'impiego del prezzo di trasferimento di beni personali (ex art. 179 lett. f) c.c. ).

Alcuni Tribunali ritengono che tale dichiarazione possa effettuarsi anche in un momento successivo, direttamente al Cancelliere della competente Cancelleria delle esecuzioni immobiliari, prima che venga emesso il decreto di trasferimento.

16) Io e mio marito siamo sposati in regime di separazione dei beni, c'è possibilità di acquistare in comunione un immobile all'asta?

Sì, senza ricorrere necessariamente a modificare l'attuale regime patrimoniale mediante apposite convenzioni matrimoniali (artt. 162 e ss. c.c.), è sufficiente che i coniugi partecipino congiuntamente all'acquisto ( sottoscrivendo la domanda di partecipazione e partecipando entrambi all'incanto). L'eventuale acquisto sarà soggetto alla disciplina della comunione ordinaria, regolata dagli artt. 1100 e ss. c.c.)

17) Vorrei acquistare una casa all'asta ma non ho disponibilità immediata della somma necessaria. È possibile usufruire di un mutuo?

In alcuni casi, quando il creditore procedente è un creditore fondiario, il 5º comma dell'art. 41 del D.lgs n. 385/1993 prevede espressamente che ogni aggiudicatario possa subentrare nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato assumendosi gli obblighi relativi, purché entro 15 giorni dal decreto previsto dall'art. 574 c.p.c., ovvero dalla data dell'aggiudicazione o dall'assegnazione, paghi alla banca le rate scadute, gli accessori, gli interessi e le spese. Nel caso di vendita in più lotti ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori gli interessi e le spese. Più semplicemente è possibile concordare con la propria banca "di fiducia" l'operazione che, nella maggior parte dei casi, consisterà in un c.d. pre-finanziamento da tramutarsi poi in mutuo garantito da ipoteca di 1º grado sull'immobile acquistato all'asta.